경매 관련 임차인의 권리 : 대항력, 우선변제권, 최우선변제권

 

1. 대항력

임차인이 살던 집이 계약이 끝나기 전에 매매, 경매, 기타 어떠한 사유로 인해 집 소유주가 변경 되더라도 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있는 것이다. 이때 임차인은 현 상황에서 보증금을 다 돌려 받지 못했다면 보증금 전액을 다 돌려받을 때까지 현재 살고있는 집에서 계속 살 수 있는 권리이며 이 같은 대항력을 만들기 위해서는 주민센터에 가서 전입신고를 해야 한다. 그래야 임차인은 집주인에 대한 대항력이 생긴다. 그러나 주의해야 할 점은 주민센터에서 전입신고를 당일 한다고 해도 대항력은 그 다음 날 새벽 0시부터 생긴다. 예를들면 2019년 09월 11일 주민센터에 전입신고를 했으면 2019년 09월 12일 새벽0시부터 대항력이 생긴다는 것이다. 또한 전입신고날짜가 말소기준에서 선순위가 되어야 경매 낙찰자에게 대항력이 있다는 것을 주장할 수 있다. 선순위가 아닌 후순위로 전입신고가 되어있으면 경매시작시 말소기준일 뒤로 밀린다면 받지 못한 보증금 전액 다 받기는 힘들다.

2. 우선변제권

임차인이 다른 임차인보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리이다. 이 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주민센터에 임대차 계약서를 가지고 가서 확정일자라는 확인을 받으면 된다. 확정일자를 받은 임차인은 살고 있던 집이 경매 또는 공매로 넘어가면 절차를 진행하는 도중에 배당신청일에 배당신청을 하면 다른 임차인보다 또는 다른 채권자들 보다 우선하여 본인의 보증금 전액을 먼저 받을 수 있다. 하지만 배당요구를 하지 않는다면 임차인의 우선변제권은 적용되지 않으니 주의해야 한다.

3. 결론

월세, 전세, 반전세 등등 임차인으로써 어떤 집에 살게된다면 반드시 계약한 당일날 전입신고와 확정일자 2가지를 동시에 진행하여 대항력과 우선변제권을 확보하자.

4. 최우선변제권

주택 임대차보호를위해 소액임차인의 보증금 보호를 위해 만들어진 제도. 최우선변제권은 대항력만 갖춰도 어떤 권리들 보다 최우선순위로 최우선변제권에 알맞은 보증금을 받는다. 그리고 최우선변제권의 기준이 되는 날짜는 최우선 순위 저당권 날짜이며 최우선변제권은 지역에 따른 보증금의 지급 범위가 정해져 있으니 인터넷을 통해 검색으로 참고 해야한다. 소액보증금 적용 범위를 넘어가면 최우선 변제금을 받을수가 없다. 그리고 최우선변제권 역시 배당신청을 해야 권리가 적용된다.